חשיבות בדיקת זהות בעל הדירה בטרם חתימת הסכם שכירות

לפני שאתם מתלהבים מדירה שמצאתם תבדקו היטב מי בעל הדירה.

21/08/2024

רומי, חיפשה יחד עם שתי חברותיה דירה קטנה להשכרה קרוב לאוניברסיטת ת"א שם הן לומדות בפקולטה למשפטים. לאחר חיפוש של חודשים רבים מצאו השתיים את "לופט" החלומות, דירה קטנה מעוצבת ומתאימה בדיוק לצרכיהם ואפילו הופתעו ששכר הדירה סביר ביחס לאזור.

אמיר שהראה להם את הנכס ציין שהוא מחפש שוכרות לטווח ארוך היודעות לשמור על הדירה ולהחזיק אותה יפה כדי שלא תהפוך "לגרוטאה" , כלשונו. בין הצדדים נוצר קליק מיידי והוסכם להתקדם לשלב החתימה על חוזה השכירות בהקדם ככל האפשר. אמיר הזדרז ושלח לרומי טיוטת חוזה שכירות, ולאחר שהעבירו ביניהם טיוטות, נפגשו לחתום על ההסכם. במעמד החתימה העביר אמיר את המפתחות לידי רומי ובירך את הסטודנטיות החדשות בהצלחה בלימודים ובדירה המושכרת להן לשנתיים הקרובות.

בחלוף 6 חודשים קיבלו רומי וחברותיה מכתב התראה מעו"ד בו הוא ציין כי הן עושות שימוש בדירה השייכת גם לגב' אמיר, וכי הסכם השכירות עליו חתמו אינו תקף מאחר ואין הסכמה מצד גב' אמיר להשכיר את הדירה, ובכלל נאמר כי הצדדים מצויים בהליך גירושין, משכך עליהן לפנות את הנכס לאלתר, תוך העברת מחצית מדמי השכירות בגין התקופה שגרו בדירה לידי גב' אמיר.

רומי וחברותיה פנו בבהלה לעו"ד ביילסקי ובדיקה קצרה העלתה כי אכן מדובר בדירה הרשומה על שם מר אמיר ועל שם גב' אמיר ואלה פתחו בהליכי גירושין חודשיים לפני השכרת הנכס וכעת הדירה של בני הזוג עומדת במרכזה של תביעת פירוק שיתוף המתנהל בבית המשפט לענייני משפחה.
בכותרת ההסכם לא רשם אמיר את שמה של גב' אמיר ולא הזכיר את העובדה כי גם היא בעלת הנכס והגם שרומי וחברותיה שכרו את הדירה בתום לב עדיין היה עליהן לבדוק את עניין הבעלות טרם החתימה על ההסכם.

נכון שיש חובה על בעל הנכס להצהיר אמת אבל אין בעובדה זו כדי לפטור את השוכר לבדוק היטב מי בעל הנכס ועם מי הוא מתקשר בהסכם השכירות. במקרה אחר התברר כי הדירה רשומה על שם אישה שנפטרה ואחד היורשים עשה דין לעצמו ועוד בטרם התקבל צו ירושה ומבלי לשאול את היורשים האחרים החליט להשכיר את הדירה לצד ג' אחר שלא בדק את עניין הבעלות ומצא עצמו נדרש לפנות את הדירה.

במקרה אחרהתברר כי אישה בת 85 צלולה בדעתה סיפרה לשכן שלה כי בבעלותה דירה נוספת על שמה במרכז תל אביב והיא מבקשת ממנו לעשות לה טובה (מכיוון שקשה לה ללכת לבד לשם) ולגשת בשמה לעירייה ולבקש הנחה בארנונה, ולצורך כך חתמה לו על
ייפוי כוח. האישה לא ידעה שהשכן ניצל את המידע שקיבל בעניין הדירה והחליט להשכיר את הדירה ולהכניס לכיסו את כספי השכירות.

בניה [ שם בדוי] , צעיר רווק מהפריפריה שבא לתל ועם שארית אביב לחפש את מזלו בעיר הגדולה מצא לשמחתו את הדירה המתאימה לו ועם שארית חיסכון ומענק השחרור שלו חתם על הסכם השכירות ומסר לשכן 12 צ'קים מראש לכל השנה, תוך שהוא בטוח כי זה העומד מולו הוא בעל הדירה וכמה מפח נפש היה לו בעת וכי עליו לפנות את הנכס לאלתר. השכן אינו בעל הדירה שהתברר לו כי במקרה אחר נחתם הסכם שכירות בו הצהיר מר פרי בפני שוכרת שהוא בעל הדירה ו/או בעל הזכות להחזיק בה. לאחר מכן פנה אל השוכרת בנה של בעלת הדירה ומסר כי אמו היא בעלת הדירה, וכי היא השכירה את הדירה למר פרי, ובהתאם להסכם השכירות נקבע שאסור למר פרי להשכיר את הדירה בשכירות משנה.
לפיכך ביטלה השוכרת את הצ'קים עד לבירור הבעלים החוקיים של הדירה, וחתמה על הסכם שכירות חדש מול בעלת הדירה ושילמה לה עבור השכירות.

בית משפט השלום קבע כי השוכרת לא הייתה רשאית לבטל את הצ'קים שמסרה כדמי שכירות על דעת עצמה, ולא הייתה רשאית להתקשר בהסכם חדש עם בעלת הדירה ולשלם לה בטרם בוטל הסכם השכירות בינה לבין מר פרי. בית המשפט נתן לשוכרת רשות להתגונן לגבי שלושה צ'קים, ודחה את ההתנגדות שלה ביחס לשני צ'קים אחרים. השוכרת הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי, שדחה את הערעור.

(ת"ט 51294-01-22 יוסי פרי מיחזור נגד אמניב ניהול וביצוע (פורסם בנבו 24.2.22)
(ע"א 27348-03-22 אמניב ניהול וביצוע נגד יוסי פרי מיחזור (פורסם בנבו 12.7.22)

סיכומו של עניין
לפני שאתם שוכרים דירה וחותמים בהתלהבות על הסכם שכירות, בצעו בדיקה פשוטה לגבי הזהות הנכונה של בעל הדירה, באמצעות הוצאת נסח טאבו מאתר לשכת רישום המקרקעין – וכך תחסכו לעצמכם "כאב ראש" בזבוז כספי ועוגמת נפש רבה.

אולי יעניין אותך